글로벌 금융위기 이후 수도권 주택시장의 침체가 지속되고, 비수도권은 활황을 지속하고
있다. 규모별로 중소형 강세, 대형 약세 등 규모별로도 뚜렷한 양극화 현상을 보이고 있다.
정부는 4.1, 8.28 부동산대책을 잇달아 내놓으면서 주택시장의 정상화를 도모하고 있으며, 최
근 주택시장의 기대치가 반등하고 있다.
주택시장관련 거시환경에 상승과 하락 요인들이 혼재된 가운데 주택시장 전망을 위해서는
무엇보다도 양극화된 주택시장의 수급분석이 중요하다. 전용면적 85m2를 기준으로 주택을
중소형과 대형으로 구분하는 정부 방침에 맞게 지역별로 아파트 비중이 높은 수도권의 경우
4인 가구, 비수도권의 경우 3인 가구를 기준으로 중소형과 대형 주택 수요로 맞추었다. 그리
고 주택건축실적에서 멸실주택, 미착공주택, 용도변경 등을 적절히 차감하여 실제 주택 순공
급을 고려하였다. 신규 수요 측면에서의 가구 증감을 보면 2013년 이후 3인 이하 가구는 수
도권의 경우 매년 약 18만 가구 증가, 비수도권의 경우 매년 20만 가구 이상 증가하는 반면,
4인 이상 가구는 수도권의 경우 매년 약 5만 가구씩 줄어들고, 반면 비수도권의 경우 매년 8
만 가구 이상 감소하는 것으로 추계되고 있다. 반면 신규 공급으로 미분양주택과 주택건설실
적을 사용하였다. 비수도권의 축소 현상과 달리 수도권의 미분양주택은 중대형 위주로 증가
하고, 주택건설실적은 2011~12년 비수도권 위주의 주택건설 증가가 향후 1~2년간 공급으로,
2013년 이후의 축소는 그 이후 공급 감소로 나타날 것으로 보인다.
이를 바탕으로 지역별․규모별 (2×2) 시장에서의 향후 주택시장의 수급 방향을 판단하면
수도권-중소형시장은 초과공급이 작용하고 있으나 향후 초과수요로 전환 가능하고, 수도권-
대형시장은 초과공급이 지속되는 것으로 분석된다. 그리고 비수도권-중소형시장은 2014년 초
과수요가 일시 축소 가능하나 이후 다시 심화되고, 비수도권-대형 시장은 초과공급이 심화되
는 것으로 분석된다.
이러한 수급방향을 기초로 2014년 주택시장 전망은 초반에는 소폭 상승․하락을 거듭하지
만 시간이 지나면서 지역별, 규모별 차별화가 심화될 것으로 전망된다. 지역별로 전반적으로
초과공급이 상대적으로 심한 수도권 보다 비수도권이 강세를 지속할 전망이다. 규모별로 전
반적으로 핵가족화, 고령화 등으로 인하여 가구의 다운사이징 현상이 뚜렷해지면서 중소형
강세, 대형 약세 현상이 지속될 전망이다. 한편 매매시장 불안과 연관된 전세수요가 지속되
면서 전세시장 불안도 지속될 가능성이 크다.
주택시장의 침체와 전세가격 불안정 등이 국가 및 서민경제에 미치는 악영향을 최소화시
킬 필요가 있다. 이를 위해서는 첫째, 대형주택의 초과공급 해소로 주택시장의 연착륙이 시
급하다. 대형주택을 창조경제를 위한 공간으로 활용할 수 있도록 용도변경 방안도 모색할 필
요가 있다. 둘째, 향후 중소형주택의 부족에 따른 주택시장 불안 재연에 대비해야 한다. 민간
건설업체에 대한 중소형 주택 공급 활성화를 위한 인센티브도 고려할 필요가 있다. 셋째, 임
대차 보호기간 연장, 확정일자의 법적효력 강화 등 임대차제도의 개선을 통하여 서민의 안정
적인 주거권 확보가 필요하다. 특히 전월세전환율을 포함하여 공정하게 거래 가능한 임대가
격 가이드라인을 마련하여 서민의 주거비 부담 예측 가능성을 높이는 것도 중요하다.

출처: 현대경제연구원